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深度解析:棚改大省三四線樓市未來幾何?

2019-05-23 作者:子木瀏覽(1195)評論(0

深度解析:棚改大省三四線樓市未來幾何?

 

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2018年年底,房價在全國樓市調控寒冬中好不容易放緩腳步,這時候有一個城市卻悄悄放開了限售,此徑一度引發媒體熱議,它就是山東菏澤。


此后山東的淄博、日照、威海、德州等城市越來越被人們所熟知,它們成為了中國三四線城市的典型。


在這兩年中,這些城市的房價表現一點也不比一二線差,尤其是名不見經傳的泰安、威海成為了中國首批房價漲過萬元的三四線城市。


那么它們到底為何而漲,在全國調控政策的影響下,為何如此著急松綁?這些三四線城市未來到底有沒有希望?這是很多讀者都想得到的答案,今天為大家逐一揭曉。


2


那么是什么托起山東三四線城市的房價呢?


答案很簡單,就是耳熟能詳的「貨幣化棚改」!

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從2015年到2018年,山東棚改規模一直都是高速猛增,而且一直穩居全國第一,更有菏澤這樣的棚改大戶全國聞名。


昨日還窮的叮當響,今日便手握重金。房子被拆了,手里還有錢!去干什么?


一波接一波棚改促發的購房需求帶動山東房地產市場一路飄紅,銷售規模從2016年就突破1億平米,2018年更是高達13454.7萬平米。

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(山東各城房價排名)


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而在2019年2月份的山東省政府工作報告中:

推進房地產市場平穩健康發展,加快培育住房租賃市場,發放住房租賃補貼3萬戶以上,開工改造棚戶區21萬套,改造老舊小區20萬戶,繼續做好既有多層住宅加裝電梯試點工作。


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2018年高達84.3萬套,而今年縮減至21萬套!


為什么?


因為這兩年的棚改,導致很多貧困縣的房價突破萬元,地方政府負債居高不下,且地方為了業績,甚至把爛尾盤劃為棚改項目,導致資源的極大浪費,失去了城鎮化的初衷。在2018年,國開行把地方棚改權限收回,而且審批力度加嚴了好幾個層次。


2015—2018年山東就棚改了260萬套住房,城市面貌已經得到很大提升,多個城市市區出現「改無可改」的現狀。


而對于山東大部分的三四線城市來講,棚改結束了,房價上漲也就結束了


果然,2018年底到2019年的年初,山東的不少的三四線城市銷量都出現20%-30%的下滑!


由此推出:山東三四線下半年的趨勢很明顯,大都是「有價無市,橫盤陰跌」至于山東三四線城市的房價跌到何時,還要看這個城市對于房價的偏離程度。而在這個層面上,就要關注真正的經濟和人口趨勢了。


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經濟是衡量一個城市的重要指標,也可以作為這個城市的房價是否有未來的重要依據。


山東的經濟體量并不小,是北方經濟第一大省,但是山東各市的經濟長期屬于一種「高度和諧」狀態。所謂高度和諧,就是過于中規中矩,今年和去年差不多,去年又和前年差不多!

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我們都知道,2018年中國經濟GDP整體增速為6.6%,以此為及格線,我們看到年度經濟成績高于及格線的地級市有:青島7.4%,濟南7.4%,臨沂7.3%,威海6.7%,德州6.7%,菏澤7.9%,日照7.3%,萊蕪7.2%,合計8座城市


年度經濟成績低于及格線的地級市有:煙臺6.4%,濰坊6.5%,淄博6.1%,濟寧5.8%,東營4.5%,泰安5.7%,聊城5.4%,濱州1.5%,棗莊4.3%,合計9座城市。


要是以數量為參考值,8城及格,9城不及格,勉強中規中矩,但你仔細剖開會發現,像煙臺、濰坊、淄博這些大體量經濟的全部低于及格線,而像日照、菏澤這些小經濟體量城市反而高于及格線,所以在發展質量上,山東省經濟并不順暢,讓人堪憂。


至于原因,眾說紛紜,有的說產業結構不更新,都高科技時代了,山東還是工農業支撐。有的說山東「官本位」,留不住人才,而且私營企業在這片土地上無法發揚光大……


但這些都是較小的因素,主因還是山東城市之間缺乏有效協作,一個省份沒有絕對核心的龍頭老大,大家各自為營,誰都不服誰,對外自然沒有任何吸引力。


當然值得慶幸的是,去年年底濟南“吞并萊蕪”的政策抉擇,也充分說明了山東省政府想明白了這點。把濟南打造成功,筑巢引鳳,其他周邊的城市才能根據自身不同的優勢劣勢,完成短板的彌補。


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我們再分城市看經濟發展趨勢。


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(2018年山東各市經濟排名)


2008-2017年,山東菏澤以外各市GDP全國排名變化情況分別是(變化由小到大排名)。


泰安上升3位,青島下降4位,煙臺下降4位,濟南下降5位,聊城下降5位,濰坊下降6位,濟寧下降6位,臨沂下降7位,淄博下降11位,德州下降11位,日照下降14位,威海下降18位,濱州下降19位,東營下降21位,棗莊下降29位,萊蕪下降38位。


十年時間,山東省17個地級市中,除了2個地級市(菏澤、泰安)全國GDP排名實現了上升外,其余15個地級市全部下降。


而在山東省內我們會發現,北部城市強于南部,東部城市強于西部。尤其是魯南的棗莊,和魯北的濱州。濱州屬于經濟體量低且增速慢的邊緣性城市,2018年濱州的經濟增速為1.5%,在中國都屬于倒數,未來基本沒有任何崛起的可能性,屬于第一批被淘汰的對象。


而棗莊,位于最南部,旁邊是臨沂和濟寧,不但享受不到大城市帶來的產業幫助,反而還會遭到人口和資源的反向虹吸,和濱州情況相差無幾。


其次是魯南的菏澤和臨沂。臨沂和菏澤同屬于人口大市,高達千萬,由于長年產業遲鈍,人均收入上可謂患難兄弟,墊底省內。但是這兩個城市這些年都很努力,不斷用人口優勢打造產業基礎,升級改造。


成績值得肯定,但需要再加把勁!


目前臨沂房價6487元/平米,在上波行情里并沒有大幅度炒作,房價非常健康。未來還會有一定的增幅。


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而菏澤雖然經濟增速高,但相對于臨沂來說,更多是由房地產拉動的。從2018年頻登新聞頭條可以看出,菏澤對于房地產的渴求程度。菏澤目前房價為6000元/平米左右,短期內一些被炒高的區域房價會回落一定的空間,但不會很大。畢竟千萬人口,6000的房價不能算高!而且長期來看菏澤會到達7000-8000元左右的三線地級市平均水平,但這具體還得看城市的發展進程!


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再有就是濟寧。濟寧的情況和臨沂差不多,其房價在7400元左右,人口800多萬,經濟體量為中靠前,在上波樓市中,沒有并大幅度炒高!


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和濟南接壤的聊城,2018年的GDP僅為3125億元,人口也少,僅為635萬元,但房價卻直追上萬元,其主要置業群體是本地局面和下轄縣市購房者,作為三線城市,收入水平一般,但房價快速上漲,再者2018年之前需求釋放,目前市場需求減弱,觀望情緒逐漸濃厚,價格承壓。


目前房價為9600元左右,預計接下來的一段時間會再度回落,直至跌到基本面。


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然后是德州,產業一般,2018年的經濟增速較快,但和菏澤一樣屬于典型的房地產型經濟,緊挨濟南容易被虹吸,且目前房價較高達到8200元/平米,預計會有一段長時間的橫盤。


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東營,資源型城市。從短期看,由于棚改因素導致購房需求集中爆發,顯得后勁不足;但是中長期看,積極向好是大趨勢,目前恒大、綠城、萬達、碧桂園等龍頭房企已相繼進入東營,更有持續扎根東營的勢頭。


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但是這個城市人口太少,且為資源型產業,無法吸引外來人口,房價很容易達到天花板,沒有投資屬性。但房價為7488元/平米,相對健康,不會下落。


再說日照和威海

日照緊鄰青島,人口很可能北青島虹吸,且經濟體量小,不具備高端制造業的建設基礎。房價在之前被青島影響太高,達到8818元/平米,未來太過迷茫,一定會回落。

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而威海主打環境資源,可以肩當中國的養老院,甚至可以和三亞媲美。房價雖高,達到9521元/平米,但是下落空間不會太大,畢竟這是長遠性需求,房產可投資。


淄博經濟位列第5,增速中等偏上,在上波周期中炒作有些嚴重。從2018年就可以看出其市場情緒波動非常大:年初房價呈漲勢,但市場沒有房源;年末房價縮水,市場房源充足,但多數購房者都在觀望,去化非常慢。許多項目騎虎難下,因年初對市場預期較好,開盤定價較高,市場下行后,價格卻難以下調,只能靠“暗降”和渠道“拉客”。


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目前房價在8445元/平米,但淄博的人口較少,而且未來會在強省會政策下被濟南虹吸而去。所以此階段的房價只能說得上是托底值。


最后說一下濰坊。濰坊是目前最看好的城市,經濟排名第4,且發展勢頭良好。最主要房價較低,僅為6373元/平米,人口也不少,達到940萬。


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雖然在2018年下半年受棚改貨幣化安置比例大幅下行的影響,部分項目去化套數大比例下降,房價也出現調整。短期壓力不可避免,但受益于城市整體規劃的向好及發達工業、農業的支撐,經歷此輪調整后,社會普遍對濰坊后期的發展更加看好。


6


在全盤分析山東三四線城市的房價趨勢之后,若把地圖攤開,你會發現一個很大的秘密。

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(黑色為經濟排名,紅色為房價排名)


你會發現,在青島、濟南這兩個二線城市旁邊的城市房價非常高。而遠二線的城市的房價則偏低,這其實就是中心城市的「房價沿溢效應」。

但要注意的是,青島非深圳,濟南非北京,他們同屬于二線中上等城市,目前正處于快速發展期,所以要注意虹吸效應!


虹吸是非常可怕的,例如北京對周邊的虹吸,導致整個河北省被榨干。而濟南和青島必然也會虹吸周邊的人才和資源。


由此斷定,長期看在這兩個城市周邊的城市房價大概率會下跌,泡沫值也是最大的。


反而像大家都不看好的濰坊、菏澤、臨沂這樣離主要城市較遠的城市受影響較小,可獨立發展自身經濟,房價一定會健康成長。


大家一定不要認為房價高的地方一定就好,樓市有沒有潛力,主要還是得看經濟實力和人口儲備,而不是炒作和鄰居光環。


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